近日，有媒体报道“最高法：因疫情完全交不起租金可解除合同”，引发广泛关注。租客是否能以疫情为由，要求业主解除合同并免除租金呢?对此，笔者也做了调查。

租客“无法交租可解除合同”系误读

业主王先生在北京有两套公寓，其中一套用于出租。5月19日他收到租客转载的文章并称因无钱支付租金，要无责解除合同，疫情期间的拖欠的两个月租金也拒不支付。王先生对此表示疑惑：“我的收入也受到疫情影响，房子还要还贷款。我能理解租客经济出现了问题要退租，但应该提前跟我商量，支付拖欠的租金，并承担合同规定的违约责任，不然租房的诚信在哪呢?”

实际上，对于最高法解读疫情与解除合同、免除租金关系一事上，不少租客误解了最高法相关法官的建议。

据了解，该法官在谈及“解除合同”时，其分析的主体为“餐饮等服务行业”，而非普通租客。针对因为疫情而无法开展经营、面临较大缴纳租金压力的餐饮等服务行业存在租金纠纷的问题，要把握两点：疫情和疫情防控措施属于不可抗力，要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。

同时该法官强调，基于前面两点原则，第一，一般情况下不支持解除租赁合同的请求;第二，一般情况下，支持变更合同的请求;第三，特殊情况下，应考量合同是否能继续履行，若无法履行，对于当事双方都提出解除合同的请求，法院应当支持。

相关律师也表示，“因疫情完全交不起租金可解除合同”前提是“双方都提出”，而不是单方面主张。更重要的是，该建议针对的是相关服务行业中的企业，而不适用于一般消费者。

租客能否主张免除疫期租金?律师：不合法不合理

在“因疫情完全交不起租金可解除合同”引发热议后，有租客表示：“疫期间被隔离，没住房子为何还要付租金?”

对此，据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示，“应视具体情况而定……审理此类案件时，全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”

那么，租客疫期租的房子想退租，不支付违约金是否可以呢?

上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。

律师也表示，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，因此，租客解除合同不存在法定免责事由，主张免除疫期租金的要求不合法也不合理，提前解除合同应当按照约定承担违约责任。