相信很多“房奴”都知道从3月1日起，以前的贷款都要面临房贷利率“二选一”了。“二选一”指的是选择固定利率还是浮动利率(lpr)。我已经发布了相关的文章，但还是有很多的人咨询，代表大部分人都还是未弄懂。这次我将用通俗易懂的方法再解答一次，希望能帮到更多的人。

固定利率和浮动利率如果你现在的房贷利率为5.39%，这次你选择固定利率，那么未来你的贷款利率将一直是5.39%，固定不变，每月的月供不会出现任何变化，你现在月供为3000元，直到你贷款结束，你的月供都是3000元，房贷利率如何变都和你没关系。

如果你选择浮动利率，你的房贷利率在每年的1月1日或者贷款发放日每年的对月对日会跟随房贷利率的变化而变化。lpr房贷利率涨了，你的房贷利率也跟着涨。lpr降了，你的房贷利率也跟着降。

加点数值如何计算?你现在的第一步应该计算自己的加点数值。加点数值=你现在的房贷利率-4.8%(2019年12的lpr)。比如你现在的房贷利率为5.39%，也就是之前上浮10%的利率。加点数值=5.39%-4.8%=0.59%。这个0.59%是固定不变的，你只需记住这个即可。比如你现在房贷利率为4.41%，加点数值=4.41%-4.8%=-0.39%。你只需记住的加点数值为-0.39%即可。

计算出你的加点数值后，你未来的房贷利率=lpr+加点数值。比如你选择的是每年1月1日调整房贷利率，2020年12月的lpr假设为4.7%，你的加点数值为-0.39%。你的房贷利率=4.7%-0.39%=4.31%，这就意味着你的房贷利率降了，月供也会相应地减少。2020年12月的lpr假设为4.9%，你的房贷利率=4.9%-0.39%=4.51%，不好意思，你的房贷利率上涨了，月供也会相应增加。

如果上面还是看不懂，我总结了一个公式。你未来的房贷利率=你目前的房贷利率+每年12月lpr房贷利率或房贷放款日前一个月的lpr房贷利率-4.8%。比如你现在利率为5.39%，你选择每年1月1日调整利率，假设今年12月lpr为4.7%，你明年的房贷利率=5.39%+4.7%-4.8%=5.29%，也就是你的房贷利率降了0.1%。

所以现在“房奴”不用再考虑你的房贷利率上浮还是折扣，它们都会变成固定的加点数值。你的折扣无论多低，或者你的上浮多高，这次都没影响。

直接说怎么选?相信上面所说的还是有人看不懂，很多人直接问了我一个问题，就是“你直接说怎么选?”

现在银行就是要让贷款人自己判断未来LPR房贷利率的走势，如果你选LPR，房贷利率未来降了，你的房贷利率也降了，代表你省钱了。如果房贷利率涨了，你的房贷利率也跟着涨。现在LPR是没有20日报价，所以没人能准确预测下一个月房贷利率是多少，有可能这个月涨，下个月降，下下个月又降。这就和石油差不多，有可能涨，有可能降，主要看你怎么想。

从目前的情况来看，m2增速在逐步放缓，通胀CPI也在逐步下降，而且参考其他国家的零利率和负利率，未来lpr应该是呈下降趋势。但这并不代表它会一直下降，如果某个阶段经济过热，那么lpr上涨也是很有可能的。所以房贷利率会是波动的。所以我个人觉得如果你的还款年限较短，选择固定利率较好，假设今年下降1%，明年经济过热，又上涨2%，这对于短期来说，可能支付更多的房贷。如果你的还款年限较长，可以选择浮动利率，等待未来房贷利率下降的福利。

如果你还是很纠结，如果你的房贷本身就只有3、4十万或者2、3十万，只要房贷利率不大幅波动，你选LPR并不会造成还贷的明显增加和减少。按照100万的房贷计算，30年等额本息，这次lpr降了0.05%，月供降31月。3、4十万又降多少呢?一个月多几元或者少几元会有很大影响吗?所以你的贷款较少，想选哪一种就哪一种都行。